Київ втрачає мешканців, а Захід перетворюється на "рукавичку". Як лихоманить ринок житла перед зимою

Напередодні складної зими кияни замислюються про переїзд за межі міста. Це впливає на ринок нерухомості. УНІАН з’ясував, що відбувається з цінами на квартири та чи справді люди масово полишають столицю.

Цієї осені на тлі російських обстрілів по цивільній та енергетичній інфраструктурі, а також заяв про складну зиму українці почали шукати, де "перезимувати". Мешканці столиці та інших великих міст почали придивлятися до житла в центральних і західних областях, сподіваючись убезпечити себе від можливих перебоїв зі світлом та опаленням.

Така хвиля переїздів не може не позначитись на ринку нерухомості. На заході України вже стрімко скорочується пропозиція житла для оренди. В Ужгороді вільних квартир практично не залишилося.

Водночас у Києві ситуація протилежна. Восени пропозиція однокімнатних квартир в оренду зросла на 20%, тоді як кількість охочих їх орендувати навпаки скоротилася - на ті ж 20%.

Тим часом у західних областях більш ніж вдвічі зріс попит на оренду будинків: на Буковині зростання сягнуло 163% порівняно з минулим роком, на Закарпатті – 110%, а в Івано-Франківській області – 105%. Помітне зростання також спостерігалося на Львівщині – 70%. При цьому попит також зріс і в Київській – 34% та Харківській областях – 30%.

УНІАН поговорив з рієлторами та експертами й проаналізував, що відбувається на ринку житла напередодні опалювального сезону, де орендувати квартиру стає дедалі важче, а також як змінюються ціни на купівлю та оренду житла в Києві та західних областях.

Чи спорожнів Київ

Рієлтор Олександр Бойко розповідає УНІАН, що частина киян дійсно переїжджає "зимувати" на Захід, за кордон або в безпечніші райони міста.

"Тенденція є, але вона помірна, не масова. Головні мотиви: безпека, а ще автономність будинку – світло, тепло, вода. Квартира в будинку з генератором чи інвертором і ліфтом, що працює, сьогодні здається і продається помітно швидше", - каже Бойко.

Проте рієлтор підкреслив, що це переважно гнучкі, а не остаточні переїзди. За його словами, люди часто не продають київську квартиру, а здають її в оренду, тоді як самі орендують житло на заході.

"Так вони зберігають актив і мають запасний варіант. Окремо виділив би сім'ї з дітьми та фахівців, які працюють віддалено: вони переїжджають найохочіше. Ще один тренд у самому Києві: попит зміщується на нові будинки з укриттям, паркінгом і резервним живленням та на райони з меншим навантаженням на мережу", - ділиться своїми спостереженнями за ринком пан Бойко.

Водночас експрезидент Асоціації фахівців з нерухомості України Юрій Піта наголошує, що говорити про масовий відтік жителів зі столиці некоректно. Він відмічає, що кияни переїжджають не лише до інших міст, а й перебираються в безпечніші райони самої столиці.

"Є такі райони, де взагалі квартири не здаються, навіть за дуже дешево. Це райони, де найбільше загроз від ракетних і шахедних ударів. На правому березі – це Солом'янський район, Жуляни, Лук'янівка. На лівому березі Дарницький район найбільше потерпає. Ну, і райони, де знаходяться об'єкти нежитлового фонду. Це не обов'язково критична або промислова інфраструктури, а навіть об'єкти складської або офісної нерухомості, дата-центри", - каже УНІАН Піта.

Таким чином, за його словами, кількість пропозицій квартир зростає передусім у районах, звідки люди активніше виїжджають через безпекові ризики.

Тим часом, у західних регіонах України спостерігається протилежна ситуація.

На одну квартиру 60 охочих

За даними DIM.RIA, серед міст заходу України найбільший інтерес орендарів зосереджений у Львові, Івано-Франківську, Тернополі та Ужгороді.

"На вибір цих міст впливає не лише безпекова ситуація, а й можливість знайти роботу, доступність необхідної інфраструктури – зокрема медичних закладів, шкіл, дитячих садків і громадського транспорту. Для людей, які розглядають переїзд на триваліший період, важливо не просто знайти безпечніше місце, а й мати змогу працювати, навчати дітей та організувати повсякденне життя", - розповідає УНІАН керівник з розвитку продуктів DIM.RIA Віталій Поберезький.

Рієлтор Олександр Бойко підтверджує, що найбільшим попитом наразі користуються Львів та Івано-Франківськ.

"У Франківську на одну квартиру претендує щонайменше десять охочих, на гарні варіанти – до 50-60 охочих. У Львові вільне житло ще є, але добрі варіанти за адекватною ціною розходяться за лічені дні", - каже рієлтор Бойко.

Він радить орендарям дивитися варіанти у старому фонді і не відкладати рішення про оренду, бо квартири розлітаються як гарячі пиріжки. Окрім Львова та Франківська експерт радить звернути увагу на Ужгород, Чернівці, Тернопіль і Луцьк.

"Це менші ринки, де попит зростає, і де ще є вибір, а ціни помірніші. Для орендарів практична порада: шукати не в топових районах, а на 15-20 хвилин від центру і дивитися квартири без свіжого ремонту. Саме вони залишаються довше на ринку і там легше домовитися про ціну. Власникам на заході нагадав би про ризик перегріву: коли попит різко зростає, частина оголошень виставляється за завищеною ціною, і такі квартири зависають надовго, попри загальний дефіцит", - зауважує рієлтор Бойко.

Ціни на житло

Попри складну ситуацію з безпекою та енергетикою, саме в столиці досі найдорожча оренда однокімнатних квартир. За даними платформи DIM.RIA, що є у розпорядженні УНІАН, в Києві середня орендна плата складає 33 тис. грн на місяць. Проте розкид цін величезний, залежно від району та стану квартири. Серед західних регіонів найвищі ціни зафіксовані на Закарпатті – 29 тис. грн, у Чернівецькій області – 27 тис. грн, Івано-Франківській – 24,5 тис. грн та Львівській – 22,5 тис. грн.

Керівник з розвитку продуктів DIM.RIA Віталій Поберезький відмічає, що порівняно з минулим роком, оренда найбільше подорожчала в Чернівецькій області – на 83%. В Івано-Франківській області зростання становить 47%, у Львівській – 34%, на Закарпатті – 38%, а в Києві – близько 13%.

Таким чином, за словами Поберезького, в західних регіонах оренда в окремих випадках дорожчала значно швидше, ніж у столиці.

На ринку купівлі вторинного житла ціни також зростають. Регіони з найвищими цінами на однокімнатні квартири:

Київ – 90 тис. дол., зростання за рік на 7%;

Закарпаття – 81 тис. дол. (+16%);

Львівщина – 80 тис. дол. (+21%);

Івано-Франківщина – 79 тис. дол. (+46%);

Чернівецька область – 65,5 тис. дол. (+38%).

"Таким чином, західні регіони залишаються дорогими як для оренди, так і для купівлі житла. При цьому вартість оренди в деяких із них зростала швидше, ніж у Києві, а на вторинному ринку суттєве річне подорожчання спостерігається, зокрема, в Івано-Франківській і Чернівецькій областях", - додає керівник з розвитку продуктів DIM.RIA Віталій Поберезький.

Водночас оцінки рієлтора Олександра Бойка щодо цін на вторинному ринку Києва відрізняються від середніх показників DIM.RIA.

"Київ, оренда однокімнатної: 16 000 грн у жовтні проти 17 000 у вересні. З урахуванням дисконтів падіння ближче до 15%. Продаж (вторинка): однокімнатна близько 67 тис. дол., двокімнатна 99 тис. (-6% за рік), трикімнатна 145 тис. (-3%). Медіана за квадратний метр - 1 294 доларів (понад 58 тис. грн, - УНІАН)", - каже рієлтор Бойко.

Він зазначає, що у Львові оренда "однушки" знизилася на 10% – з 25 тис. до 22,5 тис. грн на місяць. Водночас трикімнатні квартири подорожчали на 14% і коштують до 36 тис. грн. На вторинному ринку житла вартість квадратного метра становить близько 860 доларів (близько 39 тис. грн).

В Івано-Франківську оренда однокімнатної квартири сягає 22,5 тис. грн на місяць. Від початку року ціни зросли на 30-50%. Водночас на вторинному ринку житла квадратний метр коштує 445 доларів (понад 20 тис. грн).

"Найдорожче житло у Києві (на Печерську однокімнатна коштує 35 000 грн оренди або 148 тис. дол. (понад 6 млн грн, - УНІАН), якщо купувати) та Львові. Франківськ за орендою вже наздоганяє Львів, а за купівлею значно дешевший", - зазначає рієлтор Бойко.

Чи заморозить зима ринок купівлі житла

Взимку ринок нерухомості традиційно сповільнюється, і цей сезон, ймовірно, не стане винятком.

"За великим рахунком, ми вже входимо в зимове затишшя. Воно традиційно і в минулі роки було. Зима неактивна для ринку нерухомості", - каже експрезидент Асоціації фахівців з нерухомості України Юрій Піта.

За його словами, до весни наступного року на столичному ринку не варто очікувати зростання цін. Можливе лише певне зниження вартості квартир в преміум-сегменті, які дорожчі за 100 тисяч доларів. А в доступнішому сегменті власники, найімовірніше, або утримуватимуть ціни, очікуючи на покупців, або взагалі відкладатимуть продаж.

Натомість на заході України експерт не очікує ще більшого стрибка цін, хоча припускає можливе подорожчання в межах 10% у всіх сегментах ринку.

Рієлтор Олександр Бойко також не прогнозує подальшого обвалу цін на продаж у Києві, попри страшні прогнози. А тим паче – у більш безпечних регіонах. За його словами, власники не поспішають знижувати ціни.

"Угод мало, тож ринок радше "завмирає", ніж падає. Реальне зниження цін угод буде поступовим, на кілька відсотків, найбільше - у слабших сегментах: високі поверхи, будинки без автономності", - каже Бойко.

Керівник з розвитку продуктів DIM.RIA Віталій Поберезький аналогічно вважає, що на ринку купівлі житла взимку ситуація ймовірно буде стриманою.

"Покупці й надалі звертатимуть увагу на безпеку будинків, автономність, наявність резервного живлення та опалення, а також на готовність житла до заселення. У західних регіонах ці фактори можуть підтримувати інтерес до нерухомості, однак подальша динаміка цін залежатиме від попиту та кількості доступних пропозицій", - ділиться прогнозом Поберезький.

У Києві ж, за його словами, ринок показуватиме різну динаміку, залежно від сегмента, району та характеристик конкретного об'єкта.

"Найімовірніше, покупці стануть ще уважніше оцінювати співвідношення ціни, стану житла та його енергонезалежності, а продавцям доведеться гнучкіше підходити до формування вартості", - відмічає керівник з розвитку продуктів DIM.RIA.

Вартість оренди житла взимку

Рієлтор Олександр Бойко прогнозує, що столичний ринок оренди й надалі перебуватиме під тиском через велику кількість пропозицій і недостатній попит. За його оцінкою, власники квартир погоджуватимуться на знижки в розмірі 15-20%.

"На заході оренда залишиться дорогою через дефіцит; далі багато буде залежати від безпекової ситуації та стану енергосистеми", - каже Бойко.

Водночас керівник з розвитку продуктів DIM.RIA Віталій Поберезький зазначає, що говорити про однакове зростання попиту в усіх західних містах не варто, оскільки багато залежатиме від доступності житла та співвідношення попиту й пропозиції в кожному регіоні.

"Щодо цін на оренду, то в містах, де пропозиція обмежена, а кількість охочих винайняти житло залишається високою, ціни можуть і надалі зростати. Це стосується, зокрема, Львова, Івано-Франківська, Тернополя та Ужгорода, - каже Поберезький. - У Києві динаміка залежатиме від безпекової ситуації та активності орендарів. Якщо попит залишатиметься стабільним, підстав очікувати різкого зниження вартості оренди наразі немає. Найбільш імовірно, що ціни можуть зафіксуватись на певному рівні на період зими".

У свою чергу, рієлтор Олександр Бойко підкреслює, що зима традиційно посилює вимоги до якості житла: опалення (індивідуальне чи автономне), утеплення, резервне живлення стають головними аргументами у виборі житла, а не лише бонусом.

"Для власників рекомендація: якщо квартира не здається, краще вчасно переглянути ціну, ніж чекати "свого орендаря" до січня, бо простій коштує дорожче за знижку", - радить Бойко.

Він також нагадав, що на ринок впливає будь-яка зміна безпекової ситуації: позитивні новини швидко повернуть частину відкладеного попиту, а погіршення, навпаки, посилить хвилю міграції до західних областей.

"Тому я раджу покупцям і власникам не робити різких рухів, а діяти за планом і на основі конкретних цифр", - попереджає рієлтор.

Частина киян дійсно шукає комфортніші та безпечніші умови в інших регіонах країни, де конкуренція за доступні квартири вже підштовхнула ціни догори. Водночас говорити про масовий відтік із Києва поки зарано. Тим паче, що географія російських ударів не робить жоден регіон по-справжньому безпечним.

Дмитро Петровський